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comment connaitre sa capacité d'emprunt
Crédit immobilier et professionnel

Tout savoir sur votre nouvelle capacité d'emprunt en 2021 (guide)

Comment connaître sa capacité d'emprunt ?

Avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il faut connaître sa capacité d’emprunt pour identifier son budget. Les clés pour déterminer sa capacité d’emprunt avant de souscrire un crédit immobilier. Le Jeudi 17 Décembre, suite à une décision du Haut Conseil de stabilité financière, Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie et des Finances a annoncé un assouplissement des mesures qui impactaient fortement l’accès au prêt immobilier depuis 1 an. Historiquement, les taux sont aujourd’hui au plus bas mais malheureusement les emprunteurs n’arrivent pas à en profiter, et pour cause, les banques sont actuellement en rétention importante de crédits. En effet, les 5 dernières années ont été des records en termes de volumes de crédits immobiliers accordés et les banques serrent maintenant la vis. Comment connaître sa capacité d'emprunt ? Est-il encore possible d’emprunter en 2021 ?

Des bonnes nouvelles pour obtenir son crédit immobilier en 2021 ?

Les 9 points essentiels de notre guide :

Comment savoir combien on peut emprunter ?

La capacité d’emprunt désigne le montant qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’un organisme prêteur pour financer son projet d’achat immobilier à crédit. Il s’agit de la principale composante de sa capacité d’achat, avec l’apport personnel. En effet, la banque calculera le montant maximal du bien que vous pouvez acheter en additionnant votre capacité d'emprunt et votre apport personnel. Lorsque vous pouvez bénéficier des prêts complémentaires, comme le prêt à taux zéro (PTZ), vous pouvez augmenter votre capacité d'endettement car ils n'ont pas de coût en intérêts.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque regardera le taux d'endettement actuel (prêt immobilier ou consommation en cours) ainsi que votre reste à vivre (montant restant après paiement de la mensualité du ou des prêts).

Votre taux d'endettement actuel

Pour connaître le taux d'endettement actuel, la banque prendra l'ensemble des rentrées d'argent, et des dépenses du ménage. Elle additionnera donc :
- Les salaires, traitements ou pensions de retraite
- Les revenus fonciers
- Les revenus des placements financiers
- Les bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles
A cela elle va soustraire :
- Les mensualités de crédit en cours, peut importe leur nature (immobilier, consomation, automobile ou autre)
- Vos potentiels pensions alimentaires
- Les charges récurrentes (hors consomation classique)
Par exemple : Pour un couple gagnant 3 600€ à deux, avec un crédit auto de 200€ par mois, la banque estimera une rentrée nette d'argent de 3 400€ et vient ensuite le deuxième calcul : La capacité d'endettement.

Votre capacité d'endettement pour votre crédit immobilier

La banque calculera ici combien vous pouvez rembourser de mensualité par mois sans dépasser le taux d'endettement maximal, anciennement 33% et maintenant 35%. Si nous reprenons notre exemple :
Le couple gagne 3 600€ soit x 35% (35/100) = 1 260 € par mois de crédit maximum. Mais le couple a aussi un crédit de 200€ par mois suite à l'achat d'une voiture. La mensualité maximale théorique que la banque pourra accorder sera de 1 060€, au moins jusqu'à la fin du crédit auto. Et finalement avec ces informations la banque pourra estimer la capacité d'emprunt.

Votre capacité d'emprunt pour votre crédit immobilier

La capacité d'emprunt s'estimera donc en prenant en compte la mensualité maximale (1 060€ dans notre exemple), la durée du prêt, le taux du prêt, et depuis peu, le coût de l'assurance emprunteur. Il va donc falloir émettre des propositions pour des durées différentes, les plus classiques sont 20 et 25 ans.
Par exemple avec un taux de 1.13% pour 20 ans et une assurance de prêt à 60€ par mois, soit une mensualité de crédit maximal de 1 000€ = 214 700 €
Maintenant avec un taux de 1.38% pour 25 ans et une assurance de prêt toujours à 60€ par mois = 253 600 €
Vous savez maintenant comment obtenir votre capacité d'emprunt pour votre crédit immobilier et vous pouvez vous lancer dans votre recherche d'un bien.
Nous vous monterons plus bas comment facilement augmenter votre capacité d'emprunt tout en réalisant des économies à la rubrique Assurance de crédit immobilier.

Comment calcule t-on le reste à vivre ?

Le reste à vivre est l'ensemble des fonds restant après le paiement des mensualités de crédit immobilier et autres ainsi que des charges fixes. C'est une notion très importante mais beaucoup pourraient se demander pourquoi ? Après tout la banque a déjà appliqué une mensualité de prêt en accord avec 33% d'endettement maximal ? Prenons un exemple
Le reste à vivre de notre couple ce calcul comme ceci : 3 600€ (salaires) - 200 € (prêt auto) - 1 000€ (crédit immobilier) - 60€ (assurance de prêt immobilier) = 2 340€.
Cette somme leur permettra de payer leurs autres factures et dépenses du mois.
Maintenant notre deuxième couple gagne 2 400€ par mois : 2 400€(salaires) - 200€ (prêt auto) - 710€ (crédit immobilier) - 60€ (assurance de prêt immobilier) = 1 430€.
Il est évident que notre deuxième couple aura moins de facilité que notre premier couple. C'est pour cela que le reste à vivre rentre en deuxième validation pour l'accord d'un crédit. Les exigences en terme de reste à vivre varies selon les banques et les situations familliale.
En moyenne il faudra respecter ces critères de reste à vivre:
- 600 à 1 000 € pour un célibataire
- 750 à 1 000 € pour un couple sans enfant
- 150 à 400 € de plus par enfant à charge
Pour notre deuxième couple, il pourrons obtenir leur accord de financement si ils n'ont pas d'enfants car leur reste à vivre est supérieur à 1 000€. Avec un enfant les choses se compliquent car la banque demandera entre 1150 et 1400€ de reste à vivre. Avec deux enfants la banque pourrait refuser car elle demanderai de 1 300 à 1 800€ de reste à vivre.
Attention chaque banque aura ses propres critères de reste à charge pour accorder le crédit immobilier

Des bonnes nouvelles pour obtenir son crédit immobilier en 2021 ?

Le 17 décembre, le Haut Conseil de stabilité financière a donc assoupli les règles d’endettement et de durée de prêt. Anciennement, les prêts pouvaient être souscrits jusqu’à 25 ans et pour un taux d’endettement de 33% maximum. Désormais vous pouvez vous endetter jusqu’à 35% et pour une durée de 27 ans. Prenons l’exemple d’un couple avec 3000€ de revenu mensuel : Avec un taux d’endettement à 33% nous comptons donc 1000€ de capacité d’endettement et avec un taux de 1% cela permet d’emprunter sur 25 ans : 262 000€ avec une mensualité de 990€ (coût du crédit : 34 301€). L’assouplissement permet donc maintenant à notre couple d’emprunter à 35% de ses revenus, sur 27ans : 298 000 € avec une mensualité de 1050€ (cout du crédit de 42 161€) soit une hausse de 13.7% de votre capacité d’emprunt et une hausse de 23% du coût du crédit. Cette mesure permettrait donc aux Français d’emprunter plus et d’obtenir plus facilement des crédits.

Le revirement du 28 janvier 2021

Dans le communiqué de presse officiel du Haut Conseil de stabilité financière du 28 Janvier 2021, une subtilité est venue attirer notre attention. Le HCSF précise que les banques devront maintenant strictement tenir compte de l’assurance emprunteur dans la capacité d’endettement des demandeurs de crédit immobilier. Cela semble logique, l’assurance du crédit immobilier étant liée à celui-ci, il s’agit d’une charge à payer tout au long de la vie de l’emprunt. Mais en réalité, votre capacité d’emprunt était déterminée dans beaucoup de banques uniquement sur la partie crédit. Reprenons l’exemple d’un couple qui souhaite emprunter 298 000€ sur 27 ans. Le taux annuel de l’assurance de crédit immobilier (TAEA) de la banque s’élève en moyenne à 0.4% soit 1192€ pour la première année du prêt ou 100€ par mois. La mensualité de notre crédit est comme indiquée plus haute de 1050€ par mois, nous rajoutons l’assurance et nous sommes à 1150€ par mois. Le couple doit donc gagner 3285€ par mois (soit 285€ de plus pour réaliser son crédit).

La solution pour faire baisser le coût de son assurance de crédit immobilier

Les banquiers détiennent aujourd’hui 87% du marché de l’assurance emprunteur. Un chiffre qui reste anormalement stable depuis de nombreuses années malgré toutes les possibilités légales offertes aux emprunteurs pour ne pas passer par l’assurance de crédit immobilier de leur banque. Une seule explication : le manque d’information. Les taux annuels d’assurance de prêts bancaires se situent aujourd’hui en moyenne à 0.4% ce qui représente dans notre exemple plus haut une centaine d’euros par mois. Les assureurs spécialistes de l’assurance de crédit immobilier pratiquent eux des taux autour de 0.22%. Pour notre crédit de 298.000€, cela représente 54€ par mois. On constate généralement autour de 40 à 60 % d’économies. Le courtier Mon Bilan Assurance propose des produits allant jusqu’à 0.09% pour des jeunes emprunteurs non-fumeurs. Ces économies sont en plus réalisées sur des contrats avec des garanties supérieures à celles des banques.

Comment changer l’assurance de crédit immobilier sur un prêt en cours ?

Depuis 2014, le gouvernement a mis en place la Loi Hamon qui permet aux emprunteurs de changer d’assurance de crédit immobilier quand ils le souhaitent pendant la première année de l’emprunt. Puis en 2018 l’amendement Bourquin vient encore ouvrir les possibilités pour les propriétaires de changer d’assurance mais cette fois-ci chaque année à la date anniversaire du prêt. D’importantes économies sont donc à réaliser facilement à une seule condition : les garanties souscrites doivent être à minima équivalentes à celle du contrat actuel. Mais cela ne s’arrête pas au contrat bancaire, les contrats des assureurs peuvent aussi être résiliés et remplacés par des contrats moins chers et/ou plus couvrants. Alors pourquoi cette pratique n’est pas systématisée par les emprunteurs ? C’est clairement le manque d’information qui pêche, même après plus de 10 ans depuis la Loi Lagarde en 2010, les banques continuent à dominer ce marché, à des tarifs élevés. La solution est de se faire accompagner par un courtier spécialiste de l’assurance emprunteur. Vous savez maintenant comment améliorer vos capacités d’emprunt, diminuer le coût de votre assurance et donc de votre crédit global et augmenter la rentabilité de vos investissements locatifs. https://www.economie.gouv.fr/hcsf

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